期房可以转让吗?应当注意些什么？
期房转让有一个通俗的名词叫做炒“楼花”。买的期房能卖吗?实际生活中购房者在买房后可能又遇到情况需要把房卖掉，法律是怎么规定期房买卖的?期房怎么转让?
一、已购买的期房可以转让吗？
商品房竣工交付使用前的商品房买卖，是现今房地产市场上经常遇见的行为。由于相关法律、法规对之没有规定，致使交易中无规可循，买卖各方经常为之产生争执，而且这种交易的操作性也是一个难题。
首先我国法律规定已竣工交付使用的不动产但未依法登记取得权属证书的不能交易。同时《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但由于国务院及各部门对此一直未作出规定。
因此从法律上看，期房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，按照转让程序进行办理的期房转让没有违反法律的禁止性规定，是可以进行转让的。
二、期房怎么转让，有几种方式
期房该如在实际操作中，期房交易还有以下几种操作方式：
(一)认购合同转让。这是购房者的常用方式，这种交易方式一般是买房者先行订购，签订认购书，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。认购合同的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处变更认购方的名字，待发展商与新购房者签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给先行认购的一方。
(二)重签预售合同。这种情况往往发生在交了首付又急需用钱的购房者身上，购房者支付首付款，已经与发展商签订预售合同，再与新的购房者签订转让房屋的协议书，经过开发商的同意并且去交易取消登记，由新购房者与发展商签订新的预售合同，将新的预售合同送往交易备案登记。
(三)取得产权证后交易。购房者买下房子签订好预售合同，再将房子出售给其他人的，可以与新购房者签订出售协议书，双方的协议书经公证处公证，等产权证办出以后双方再进行交易。
可见，期房转让并不是法律禁止的，但是期房转让牵涉到两个购房者、开发商、中介、甚至银行等等多方的利益关系，在显示交易中还是存在很多问题的，尤其是重签预售合同的情况，购房者可能因为资金问题才转让房屋，而房屋本身就有贷款，此时问题就很复杂，操作起来会遇到不同的情形，因此在转让期房时不妨多咨询一下律师，以便选择更好的交易方式。
三、期房转让的一般条件
1、必须存在有效的商品房预售合同
转让合同是以预售合同为基础的，预售合同无效，转让合同当然无效。
2、标的物为正在建设而未竣工的商品房
要严格区分现房抵押与期房按揭。院在(1996)第3号文件第30条规定：“商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋权时，将房屋再转让给他人的，按一般买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记[42]。
3、必须取得银行的同意
银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系，相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权，物权具有追及力，无论抵押物转辗到何人之手，抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中，债务人转让债务必须征得债权人的同意，否则转让不发生效力。可见，征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系，而非抵押关系，必须明确这点。
4、应该通知开发商
开发商和预售人之间是商品房买卖法律关系和借贷保证法律关系。相应的开发商是债务人和连带保证责任人。在前者中，银行和预购人已经支付了全部房款，开发商作为债务人必须按时交付房屋，预购人是债权人，其转让债权时无须征得开发商同意，仅须通知即可。在连带责任保证法律关系中，在预购人不能按期付款给银行时，开发商承担回购义务，是连带责任保证人。按《担保法》规定，在保证期间，债权人许可债务人转让债务时，未经保证人同意，保证人不再承担保证责任，可见期房转让不以取得预售人同意为要件，不过在实际操作中，各银行都在借款合同中约定预购人转让期房时必须取得开发商的同意，以此来保护自身利益。
5、预购人与下手买家签定转让合同，并办理了有关手续
四、期房转让具体步骤（小产权房或者没有取得预售许可而销售的房屋，不在本文讨论的行列）
1、期房转让步骤一——签订转让合同
即原期房买方(转让方)与新买方(受让方)要签订转让合同(该合同也是一式四份)。合同中应包括如下内容：转让的预售合同编号、转让原因、转让金额、转让面积、双方的权利义务等。此外，转让金额应与原预售合同的价格相一致，并且，该转让合同须经房地产开发企业认可、签字盖章;
2、期房转让步骤二——转让双方办理预售转让登记手续
办理时，双方应持原预售合同、转让合同、有关证件到房地产交易管理部门(一般为区、县房屋土地管理局)进行，经该部门审核转让合同符合规定的，由经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批;
3、期房转让步骤三——经批准后，依法缴纳印花税
转让双方在接到批准通知后，由转让方按预售合同金额的2%交付手续费，然后由上述审批部门在转让合同上加盖“预售登记专用章”，其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份，副本由开发商、交易管理部门各执一份。转让方所持原预售合同正本移交给受让方，待房屋正式交付入住后，受让方凭此件与开发商办理过户手续，主管机关经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售合同档案。对不准转让的，有关审批机关应通知转让人。
五、期房转让注意事项
1、存在一种情况，即商品房进行预售登记后，购房者个人要求将合同主体(买方)名义更换，则根据继承权的亲属关系可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，不具备上述亲属关系的，应按上述转让程序办理。
2、有关外销商品房的转让，可以不订立转让合同，而直接在外销合同后“背书栏”中以背书方式转让，然后再依上述程序办理即可。
期房转让？大多数是为了吧
取得产权后交易，还要多交钱，不好不好
手里有套香格里拉一期二手房，谁买？原价卖
期房可以转让吗?应当注意些什么？
期房转让有一个通俗的名词叫做炒“楼花”。买的期房能卖吗?实际生活中购房者在买房后可能又遇到情况需要把房卖掉，法律是怎么规定期房买卖的?期房怎么转让?
一、已购买的期房可以转让吗？
商品房竣工交付使用前的商品房买卖，是现今房地产市场上经常遇见的行为。由于相关法律、法规对之没有规定，致使交易中无规可循，买卖各方经常为之产生争执，而且这种交易的操作性也是一个难题。
首先我国法律规定已竣工交付使用的不动产但未依法登记取得权属证书的不能交易。同时《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但由于国务院及各部门对此一直未作出规定。
因此从法律上看，期房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，按照转让程序进行办理的期房转让没有违反法律的禁止性规定，是可以进行转让的。
二、期房怎么转让，有几种方式
期房该如在实际操作中，期房交易还有以下几种操作方式：
(一)认购合同转让。这是购房者的常用方式，这种交易方式一般是买房者先行订购，签订认购书，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。认购合同的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处变更认购方的名字，待发展商与新购房者签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给先行认购的一方。
(二)重签预售合同。这种情况往往发生在交了首付又急需用钱的购房者身上，购房者支付首付款，已经与发展商签订预售合同，再与新的购房者签订转让房屋的协议书，经过开发商的同意并且去交易取消登记，由新购房者与发展商签订新的预售合同，将新的预售合同送往交易备案登记。
(三)取得产权证后交易。购房者买下房子签订好预售合同，再将房子出售给其他人的，可以与新购房者签订出售协议书，双方的协议书经公证处公证，等产权证办出以后双方再进行交易。
可见，期房转让并不是法律禁止的，但是期房转让牵涉到两个购房者、开发商、中介、甚至银行等等多方的利益关系，在显示交易中还是存在很多问题的，尤其是重签预售合同的情况，购房者可能因为资金问题才转让房屋，而房屋本身就有贷款，此时问题就很复杂，操作起来会遇到不同的情形，因此在转让期房时不妨多咨询一下律师，以便选择更好的交易方式。
三、期房转让的一般条件
1、必须存在有效的商品房预售合同
转让合同是以预售合同为基础的，预售合同无效，转让合同当然无效。
2、标的物为正在建设而未竣工的商品房
要严格区分现房抵押与期房按揭。院在(1996)第3号文件第30条规定：“商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋权时，将房屋再转让给他人的，按一般买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记[42]。
3、必须取得银行的同意
银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系，相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权，物权具有追及力，无论抵押物转辗到何人之手，抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中，债务人转让债务必须征得债权人的同意，否则转让不发生效力。可见，征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系，而非抵押关系，必须明确这点。
4、应该通知开发商
开发商和预售人之间是商品房买卖法律关系和借贷保证法律关系。相应的开发商是债务人和连带保证责任人。在前者中，银行和预购人已经支付了全部房款，开发商作为债务人必须按时交付房屋，预购人是债权人，其转让债权时无须征得开发商同意，仅须通知即可。在连带责任保证法律关系中，在预购人不能按期付款给银行时，开发商承担回购义务，是连带责任保证人。按《担保法》规定，在保证期间，债权人许可债务人转让债务时，未经保证人同意，保证人不再承担保证责任，可见期房转让不以取得预售人同意为要件，不过在实际操作中，各银行都在借款合同中约定预购人转让期房时必须取得开发商的同意，以此来保护自身利益。
5、预购人与下手买家签定转让合同，并办理了有关手续
四、期房转让具体步骤（小产权房或者没有取得预售许可而销售的房屋，不在本文讨论的行列）
1、期房转让步骤一——签订转让合同
即原期房买方(转让方)与新买方(受让方)要签订转让合同(该合同也是一式四份)。合同中应包括如下内容：转让的预售合同编号、转让原因、转让金额、转让面积、双方的权利义务等。此外，转让金额应与原预售合同的价格相一致，并且，该转让合同须经房地产开发企业认可、签字盖章;
2、期房转让步骤二——转让双方办理预售转让登记手续
办理时，双方应持原预售合同、转让合同、有关证件到房地产交易管理部门(一般为区、县房屋土地管理局)进行，经该部门审核转让合同符合规定的，由经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批;
3、期房转让步骤三——经批准后，依法缴纳印花税
转让双方在接到批准通知后，由转让方按预售合同金额的2%交付手续费，然后由上述审批部门在转让合同上加盖“预售登记专用章”，其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份，副本由开发商、交易管理部门各执一份。转让方所持原预售合同正本移交给受让方，待房屋正式交付入住后，受让方凭此件与开发商办理过户手续，主管机关经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售合同档案。对不准转让的，有关审批机关应通知转让人。
五、期房转让注意事项
1、存在一种情况，即商品房进行预售登记后，购房者个人要求将合同主体(买方)名义更换，则根据继承权的亲属关系可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，不具备上述亲属关系的，应按上述转让程序办理。
2、有关外销商品房的转让，可以不订立转让合同，而直接在外销合同后“背书栏”中以背书方式转让，然后再依上述程序办理即可。